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Sapete come ristrutturare casa, migliorandone davvero il comfort e l’efficienza, nonché risparmiando sui costi?

Il miglioramento delle prestazioni generali della vostra abitazione; la riduzione dei consumi e degli sprechi nel tempo; la creazione di un ambiente più felice e sicuro per la vostra famiglia; la possibilità di vendere meglio la vostra casa, ad un prezzo maggiore o addirittura evitare di non venderla affatto; l’ottenimento di incentivi e detrazioni fiscali.

Sono tutti vantaggi che potete ottenere solo grazie a una ristrutturazione eseguita a regola d’arte e a norma: per far ciò è necessario l’intervento di un tecnico professionista (ad es. geometra, architetto o ingegnere) che può evitarvi inutili danni e pericoli, conosce già i prodotti e fornitori migliori, nonché tutti i permessi e le pratiche burocratiche obbligatori, oltre ad essere certificato per rispettare i termini di legge e ottenere il riconoscimento delle agevolazioni.

In aggiunta, sapete che le normative europee ci impongono, già a partire dal 2020, di effettuare le necessarie ristrutturazioni per il recupero degli edifici esistenti? Vediamo, di seguito, le tipologie di intervento esistenti.

I MODI DI RISTRUTTURARE CASA

A) Ristrutturazione parziale:

Quando sono richiesti solo piccoli interventi di manutenzione, parliamo di ristrutturazione parziale: ad esempio imbiancare le pareti, sostituire i rivestimenti (piastrelle, pavimento in legno), ricollocare le prese e gli interruttori di corrente senza modificare l’impianto elettrico o idrico-sanitario corrente.
Si tratta di interventi atti a prolungare il normale ciclo di vita utile dell’abitazione (non superiore a 35-40 anni). Attraverso questi interventi a “passi successivi” l’edificio viene “rigenerato”, riqualificato e adattato alle nuove esigenze contemporanee.

Da un lato, una ristrutturazione “a pezzi” permette di:

• contenere i costi immediati e di suddividere in più anni tutti gli interventi;
• di effettuare i lavori senza abbandonare la vostra casa;
• di sfruttare più a lungo e il più possibile le parti abitative in condizioni migliori (potreste necessitare di ristrutturare la facciata o il sistema di isolamento termico, mentre il tetto è ancora in ottime condizioni; oppure potrebbe essere l’ora di sostituire l’impianto di riscaldamento, mentre gli infissi potranno durare ancora altre decine di anni).

Tuttavia, ristrutturare casa “step-by-step” presenta diversi svantaggi:

• l’immobile non viene rivalutato completamente e da subito;
• si interviene su un aspetto considerato necessario, ma che potrebbe riscoprirsi il meno utile in termini globali (sarebbe come rimuovere il sintomo di una malattia senza combatterne la causa);
• ci saranno lavori molteplici da effettuarsi ogni anno (la vostra casa diventa un “cantiere sempre aperto”);
• si rischia di perdere importanti incentivi e sgravi fiscali perché potrebbero non esistere più per gli anni successivi;
• nel lungo termine, i costi sostenuti sono maggiori rispetto a una ristrutturazione completa in unica soluzione (aumentano i costi dei materiali; è necessario fare le cose più volte, comprese le richieste di autorizzazione; si rischia di dover rimuovere alcuni interventi effettuati in precedenza, al fine di apporre le nuove modifiche incrementali; il nuovo intervento potrebbe vanificare il precedente).

Ecco perché creare un progetto unico e pianificare tutti gli interventi con una visione globale vi permettono, al contrario, di definire in anticipo tutti gli obiettivi e sapere cosa fare, come e quando. Di conseguenza, si potrà svolgere il lavoro migliore possibile che durerà nel tempo e vi garantirà i massimi risultati in termini di comfort ed investimento.

In caso siate costretti, per ogni motivo, ad optare per una ristrutturazione parziale, è consigliato rivolgersi comunque, sin da subito, a un professionista esperto e abilitato, il quale potrà stilare un piano di intervento globale con la giusta tempistica, a più fasi, degli interventi.

Desiderate trovate già da subito il professionista ideale per migliorare la vostra casa?

B) Ristrutturazione completa:

Quando vengono effettuati interventi di rifacimento/miglioramento su pavimenti, pareti, rivestimenti, serramenti, solai e impianti (idraulico, elettrico, gas), allora parliamo di ristrutturazione casa completa. Si tratta di un operazione molto ampia e da non lasciare al caso. I relativi costi possono variare da città a città e secondo il mercato locale.
Poiché tale intervento presenta una complessità elevata, il modo migliore è rivolgersi ad aziende e artigiani specializzati, iscritti alla Camera di Commercio o agli albi professionali, perché conosceranno esattamente i materiali, le specifiche, le fasi e le tempistiche giusti. Inoltre, saranno in grado di fornire le dovute certificazioni di conformità per gli impianti, obbligatorie per legge, nonché la copertura assicurativa necessaria per i lavoratori impegnati nel cantiere.

In aggiunta, rivolgersi ad un’azienda specializzata vi consentirà di effettuare i lavori a regola d’arte, mantenendo una visione globale e un controllo totale sui costi e sulle attività. Avrete un punto di riferimento unico che si occuperà di gestire tutti gli interventi e sbrigare le noiose e delicate pratiche burocratiche.

Quando effettuate una ristrutturazione completa, infatti, le fasi seguite sono molteplici e possono riassumersi come di seguito:

• Redazione del progetto: a) preliminare, b) definitivo, c) esecutivo, nei quali vengono stimati i costi dell’intervento;
• Analisi dei preventivi: è consigliabile richiederlo ad almeno tre Ditte;
• Presentazione D.I.A. (Denuncia Inizio Attività): se richiesta per Legge;
• Nomina Direttore dei Lavori: il c.d. D.d.L. nominato dal committente;
• Nomina Coordinatore per la Sicurezza: se interverranno più imprese;
• Inizio dei lavori: la parte esecutiva:
  – demolizione e rimozione;
  – nuova costruzione;
  – realizzazione degli impianti (idraulico, elettrico, gas);
  – applicazione dell’intonaco;
  – installazione dei serramenti esterni;
  – posa dei pavimenti e rivestimenti;
  – tinteggiatura delle pareti;
  – installazione delle finiture (porte, placche interruttori elettrici, etc.).

COME RISPARMIARE NEL RISTRUTTURARE CASA: incentivi e detrazioni fiscali

Desiderate, dunque, rendere la vostra abitazione più comoda, sicura ed efficiente? Vi piacerebbe farlo risparmiando fino al 50% del vostro investimento?

Nei casi di ristrutturazione, la legge concede importanti incentivi e detrazione fiscale delle spese sostenute:

• 36% delle spese sostenute prima del 25/06/12, fino ad un massimo di €48.000;
• fino al 50% sulle spese sostenute tra il 26/06/12 e il 31/12/16, per un massimo di €96.000 – come da proroghe con provvedimenti successivi e da ultimo con la legge di stabilità 2016 (legge n. 208 del 28 dicembre 2015);
• IVA agevolata al 10%;
• Dal 1° gennaio 201 7 la detrazione tornerà al 36% e con il limite di €48.000 per unità immobiliare, quindi affrettatevi (N.d.R.).

La condizione necessaria è che si tratti, effettivamente, di interventi di ristrutturazione, ovvero su un edificio già esistente (comprovato dalla richiesta di accatastamento o dalla ricevuta di pagamento ICI o IMU).

Quali sono, allora, gli interventi che vi possono far risparmiare soldi?

• Gli interventi di manutenzione ordinaria realizzati su parti comuni condominiali;
• Gli interventi di manutenzione straordinaria eseguiti sulle singole abitazioni (rinnovamento e sostituzione di parti dell’edificio, anche strutturali). Ad es. ascensori, scale di sicurezza, scale interne, servizi igenici, muri interni, pavimentazione esterna, infissi esterni, serramenti, recinzioni, cancelli, muri di cinta, solai, caldaia, impianto elettrico e idraulico (installazione/sostituzione/riparazione/messa a norma);
• Riqualificazione energetica atta a ridurre il consumo di energia necessario al riscaldamento dell’abitazione: interventi sull’involucro dell’edificio (ad es. cappotto termico, finestre, pannelli solari per produrre acqua calda);
• Ricostruzioni dopo un evento calamitoso, previa dichiarazione dello stato di emergenza;
• Eliminazione delle barriere architettoniche (per le persone portatrici di handicap ai sensi della legge 104/92);
• Opere per evitare gli infortuni domestici;
• Acquisto di elettrodomestici di classe A+ e in possesso dell’etichetta energetica (purché effettuato durante la ristrutturazione);
•  

Spese per le prestazioni professionali e di progettazione correlate alla ristrutturazione (ad esempio le fatture dell’architetto, le perizie, i sopralluoghi, l’IVA, i bolli e diritti per le autorizzazioni, le concessioni e le denunce, ecc.)

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Le tappe da seguire per ristrutturare casa

A partire dall’elaborazione grafica, si può procedere alle modifiche di base. Per rendere più evidente i cambiamenti che saranno apportati, é consigliato differenziare le due fasi dell’“ante” e del “post”, direttamente sulle copie dei disegni, con colori diversi che contrastino tra di loro. In seguito si può procedere con l’esecuzione di elenco delle parti che saranno lasciate intatte e di quelle che saranno modificate.

Per quanto riguarda le parti che subiranno degli interventi, è necessario distinguere quelle che conserveranno gli stessi materiali da quelle che saranno ricostruite con materiali diversi. La lista deve essere la più dettagliata e precisa possibile.

Per fare qualche esempio la lista deve comprendere elementi come il cornicione, le facciate, i solai, le scale, etc. Particolare attenzione deve essere dedicata ai cambiamenti di materiali, forme e costruzione. In ogni caso sono da sconsigliare i cambiamenti troppo radicali, è importante trovare delle soluzioni che si adattino all’ambiente circostante e naturalmente che tengano conto delle leggi vigenti.  

Il passo successivo è l’analisi dei costi, tenendo conto dei miglioramenti che tali costi apporteranno: tale processo ha lo scopo di ottimizzare il funzionamento degli ambienti.

La struttura portante della costruzione (muri portanti, pilastri, solai, travi e fondazioni) ha la precedenza sugli interni. Nelle zone sismiche, tali elementi portanti richiedono una particolare attenzione.

Il processo di ristrutturazione deve tener conto delle componenti che presentano problemi di statica e in tal caso bisognerà procedere al calcolo strutturale dell’intero fabbricato. Solo in seguito si potrà proseguire con lo studio degli ambienti interni e dei collegamenti.   

Le scale presentano di norma i problemi principali, soprattutto in termini di dispersione di spazio sfruttabile.  Sono inevitabili nel caso di fusioni di varie unità immobiliari, ma vanno valutati con cautela gli spostamenti o l’aggiunta di nuove.  

Nel caso di edifici storici non ci si potrà concedere troppe libertà. Infatti, in questo tipo di costruzioni i materiali devono rispettare la tipologia dell’edificio. In questo caso specifico la funzionalità dei materiali utilizzati ha una priorità secondaria, rispetto alla conservazione degli elementi preesistenti e alla salvaguardia dell’artigianato locale.

Per fare un esempio, sarebbe un errore sostituire dei vecchi coppi eseguiti a mano con delle moderne tegole fatte a stampo, in modo tale da evitare problemi d’infiltrazione del tetto.

Anche le modifiche agli architravi di legno devono essere effettuare con particolare cautela e se non sono realmente danneggiate, tali modifiche sono da evitare, prediligendo soluzioni come adeguate vernici trasparenti.  

Sul costo globale della ristrutturazione vanno a incidere in particolare: la mole del progetto (logicamente i costi sono proporzionali alle modifiche apportate) e l’ubicazione dell’edificio (nelle grandi città la manodopera e i materiali sono maggiori rispetto ai piccoli centri).

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