Rifacimento facciate: tempi, costi e bonus

In questo articolo analizziamo nel dettaglio il complesso iter del rifacimento delle facciate esterne. Esploreremo le motivazioni tecniche per intervenire, le fasi operative del cantiere, i permessi necessari e le tempistiche medie, offrendo infine una panoramica normativa sulle regole condominiali e le agevolazioni fiscali attualmente in vigore.

Immagina di alzare lo sguardo verso il palazzo in cui vivi e notare che il tempo ha lasciato segni indelebili: intonaco scrostato, colori spenti dallo smog e fessure che sembrano cicatrici. Non è soltanto una questione di decoro urbano o estetica; la facciata è la pelle dell’edificio, la prima barriera contro gli agenti atmosferici.

Decidere di rifarla significa proteggere il proprio investimento, garantire la sicurezza di chi passa sotto casa e ridare nuova vita e valore a un luogo che custodisce la nostra quotidianità. Ma procediamo con ordine, fornendo una panoramica dei vantaggi di questo intervento.

Perché rifare le facciate?

Il rifacimento della facciata è un intervento di manutenzione straordinaria che, sebbene oneroso e impegnativo dal punto di vista logistico, risulta spesso inevitabile. Le motivazioni che spingono proprietari e condomini a intraprendere questa strada sono molteplici e vanno ben oltre la semplice “mano di pittura”.

Innanzitutto, vi è una ragione di sicurezza. Con il passare del tempo, gli agenti atmosferici, l’inquinamento e le escursioni termiche causano il degrado dei materiali.

Questo può portare al distacco di intonaci, frontalini dei balconi o elementi decorativi, creando un serio pericolo per i passanti e responsabilità civili o penali per i proprietari.

In secondo luogo, c’è l’aspetto dell’efficienza energetica. Rifare la facciata è l’occasione d’oro per installare un cappotto termico. Questo intervento permette di correggere i ponti termici, eliminare le muffe interne e ridurre drasticamente i costi in bolletta per il riscaldamento e il raffrescamento.

Infine, non va trascurato il valore immobiliare. Un edificio con una facciata curata ha un valore di mercato nettamente superiore rispetto a uno degradato.

L’aspetto estetico è il primo biglietto da visita di una casa: presentarsi con una facciata in ordine facilita la vendita e l’affitto delle unità immobiliari, rendendo l’investimento nel restauro un’operazione finanziariamente intelligente nel medio-lungo termine.

Come si svolge il rifacimento delle facciate

Il processo di restauro di una facciata è un’operazione delicata che richiede competenza e sequenze precise. Non si tratta mai di un’azione improvvisata, ma di un iter tecnico rigoroso suddiviso in fasi distinte.

Di seguito, analizziamo nel dettaglio i passaggi fondamentali che trasformano un vecchio prospetto in una struttura nuova e performante:

• Allestimento del cantiere e messa in sicurezza: questa è la fase preliminare ma cruciale. Prima di toccare qualsiasi muro, l’impresa deve installare i ponteggi fissi o mobili, proteggere gli infissi e le pavimentazioni esistenti e garantire la sicurezza dei passaggi pedonali (tunnel di protezione).

• Analisi del supporto e battitura manuale: una volta in quota, i tecnici effettuano una verifica centimetro per centimetro. Si procede con la “battitura”, ovvero si percuote l’intonaco per individuare le zone vuote o in fase di distacco. Tutte le parti incoerenti, friabili o rigonfie vengono demolite.

• Idrolavaggio e pulizia profonda: la facciata viene lavata con macchinari ad alta pressione per rimuovere muschi, licheni, smog, polveri sottili e vecchie pitture non più aderenti. Questa fase è essenziale per garantire che i nuovi materiali abbiano una presa ottimale sul supporto. In presenza di muffe, si applicano specifici trattamenti biocidi.

• Ripristino degli intonaci e dei ferri d’armatura: le aree demolite vengono ricostruite. Se emergono ferri d’armatura arrugginiti (comune nei balconi o nelle travi a vista), questi vengono spazzolati, trattati con passivante (convertitore di ruggine) e ricoperti con malte tissotropiche fibrorinforzate che prevengono nuove crepe.

• Rasatura armata e uniformante: per evitare che si formino le cosiddette “cavillature” (micro-crepe) in futuro, si applica uno strato di rasante in cui viene annegata una rete in fibra di vetro. Questo crea una superficie unica, elastica e resistente alle dilatazioni termiche, uniformando l’assorbimento della parete.

• Finitura e tinteggiatura: l’ultima fase è quella estetica e protettiva. Si applica un fissativo (primer) e successivamente si procede con la pittura vera e propria. Oggi si prediligono pitture ai silossani o ai silicati, che offrono un’elevata traspirabilità ma al contempo un’ottima idrorepellenza.

• Smontaggio e pulizia finale: terminate le lavorazioni e i tempi di asciugatura, si smontano i ponteggi e si procede alla pulizia dell’area di cantiere, restituendo l’edificio alla sua piena funzionalità.

Servono permessi per rifare le facciate?

La burocrazia è spesso uno degli aspetti più temuti, ma è fondamentale per operare nella legalità. La tipologia di permesso dipende dall’entità dell’intervento: se si tratta di semplice pulitura e tinteggiatura (che non altera i colori preesistenti), rientriamo nella manutenzione ordinaria; se invece modifichiamo materiali, colori o inseriamo elementi nuovi (come il cappotto termico), si passa alla manutenzione straordinaria.

Di seguito una tabella riassuntiva per orientarsi tra le varie casistiche amministrative.

Una precisazione: se l’edificio si trova in un centro storico o è soggetto a vincoli paesaggistici, è quasi sempre necessario ottenere un parere preventivo dall’ufficio tecnico comunale o dalla Soprintendenza.

Quanto ci vuole per il rifacimento delle facciate

Stimare i tempi esatti per il rifacimento di una facciata è complesso, poiché le variabili in gioco sono numerose.

Non si tratta solo della grandezza dell’edificio, ma anche delle condizioni meteorologiche, che possono rallentare drasticamente i lavori (non si può intonacare o dipingere se piove o se le temperature sono troppo rigide).

Per un condominio di medie dimensioni (circa 4-5 piani), le tempistiche standard si aggirano intorno ai 3-5 mesi di lavoro effettivo.

Il primo mese è solitamente dedicato all’installazione dei ponteggi e alla preparazione del cantiere. La fase di ripristino e rasatura è quella che richiede più tempo, spesso tra le 6 e le 10 settimane, a seconda dello stato di degrado.

Infine, la tinteggiatura e lo smontaggio richiedono circa 3-4 settimane. Se si opta per l’installazione del cappotto termico, bisogna mettere in conto almeno un mese aggiuntivo di lavorazioni.

Le regole del rifacimento delle facciate condominiale

Quando si parla di facciate in condominio, l’aspetto tecnico si scontra spesso con quello assembleare.

La facciata è considerata un bene comune (art. 1117 del Codice Civile) e le spese per il suo rifacimento devono essere ripartite tra tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà, inclusi i proprietari di negozi al piano terra che potrebbero non avere balconi o finestre sulla parte interessata, a meno che il regolamento condominiale contrattuale non disponga diversamente.

Per approvare i lavori, le maggioranze variano in base al tipo di intervento. Se si tratta di lavori di manutenzione ordinaria o straordinaria di notevole entità necessaria per la sicurezza, occorre la maggioranza degli intervenuti all’assemblea che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio (500 millesimi).

Quanto costa e come risparmiare

Il rifacimento della facciata può costare parecchio. Se si parla di un condominio, la spesa supera in genere di 150mila euro. Anche se ne vale la pena, considerati i vantaggi che abbiamo citato qualche rigo fa, l’esigenza di risparmiare è innegabile.

Per fortuna lo si può fare, e senza compromettere la qualità dell’intervento. Per esempio, si possono richiedere i bonus. Attualmente, il vecchio “Bonus Facciate 90%” non è più in vigore. Tuttavia, rimangono validi:

• Il Bonus Ristrutturazioni al 36-50%: applicabile per lavori di manutenzione straordinaria, con detrazione in 10 anni.

• L’Ecobonus (50-65%): applicabile se il rifacimento della facciata include il cappotto termico e migliora le prestazioni energetiche.

E poi c’è un altro metodo, ben più semplice da adottare: il confronto di più preventivi. Esso consente di individuare l’offerta con il miglior rapporto qualità prezzo. A patto, però, di raccogliere i preventivi giusti: dettagliati, completi, emessi da imprese competenti.

Li trovi nei tool di richiesta preventivi, che sono pensati proprio in vista del confronto. Uno dei tool migliore in circolazione è quello di MestiereImpresa, che spicca per la rapidità e per l’accesso a un parco imprese eccellente.

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