Spesso si fa confusione tra manutenzione ordinaria e straordinaria. Eppure, la normativa opera un discrimine preciso tra le due tipologie di interventi.
In questa guida diamo conto di questo discrimine, elencando i principali interventi che ricadono nella manutenzione ordinaria e i principali interventi che ricadono nella manutenzione straordinaria.
Manutenzione ordinaria e straordinaria: i riferimenti di legge
Gli interventi di manutenzione (e ristrutturazione) sono disciplinati principalmente, e comunque in modo molto dettagliato, dal Testo Unico per l’Edilizia, noto anche come Decreto del Presidente della Repubblica n. 380 del 2001.
La normativa opera svariati discrimini, per esempio quelli tra manutenzione ordinaria e straordinaria. Inoltre, fornisce riferimenti chiari per l’ottenimento dei titoli abilitativi, i cosiddetti permessi.
Da questa normativa si evince quindi la differenza tra le due tipologie di manutenzione.
In particolare, fanno parte della manutenzione ordinaria tutti quegli interventi che puntano a riparare, sostituire o ripristinare gli elementi non strutturali. Ovvero, finiture, serramenti e muri non portanti.
Di contro, fanno parte della manutenzione straordinaria tutti quegli interventi che riguardano elementi strutturali come il tetto, i pilastri, le fondamenta.
La distinzione non è solo formale ma anche sostanziale. Infatti, impatta sui permessi che vanno richiesti e sugli obblighi da ottemperare.
La distinzione tra manutenzione ordinaria e straordinaria influisce anche sulle dinamiche condominiali.
Infatti, gli interventi di manutenzione ordinaria richiedono la maggioranza semplice per essere approvata, mentre quelli di manutenzione straordinaria richiedono la maggioranza qualificata.
Allo stesso tempo, la giurisprudenza sembra suggerire una direzione diversa, ovvero l’assunzione in qualità di discrimine non già dell’ordinarietà/straordinarietà degli interventi, quanto il loro costo. Da qui, la tendenza degli amministratori a stabilire come criterio sempre e solo la maggioranza qualificata, onde evitare scomodi ricorsi.
Manutenzione ordinaria: la lista degli interventi più comuni
Come abbiamo visto, la manutenzione ordinaria si riferisce a quegli interventi necessari per mantenere in buono stato un edificio o una parte di esso, senza alterarne la struttura e le funzionalità principali.
Ovvero, gli interventi di riparazione, sostituzione e ripristino delle finiture, dei serramenti, dei muri non portanti.
Tra gli interventi più comuni di manutenzione ordinaria rientrano:
- Riparazione e sostituzione di impianti elettrici e idraulici.
- Tinteggiatura di pareti e soffitti.
- Riparazione e sostituzione di pavimenti e rivestimenti.
- Manutenzione e riparazione di infissi e serramenti.
- Riparazione e pulizia di grondaie e pluviali.
- Sostituzione di tegole danneggiate.
- Sostituzione di apparecchi sanitari e rubinetteria.
- Riparazione di muri e intonaci.
- Manutenzione e riparazione di scale e ringhiere.
- Sostituzione di elementi decorativi come battiscopa e modanature.
- Manutenzione ordinaria degli spazi esterni, inclusi giardini e vialetti.
- Sostituzione di porte interne.
- Riparazione di zoccolature e controsoffitti.
- Manutenzione di impianti di riscaldamento e condizionamento.
- Manutenzione di sistemi di sicurezza e allarmi.
- Riparazione e manutenzione di citofoni e videocitofoni.
In base all’ordinamento vigente, la manutenzione ordinaria non richiede alcun titolo abilitativo specifico, in quanto rientranti nella categoria edilizia libera.
Tuttavia, per alcuni interventi, potrebbe essere necessaria la Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata, nota anche come CILA.
La CILA è richiesta per lavori che, pur rientrando nella manutenzione ordinaria, comportano modifiche interne che alterano la planimetria. Un esempio? L’abbattimento di un tramezzo.
La CILA, va detto, è il permesso più leggero. Non richiede parere dell’ente (di fatto è un’autodichiarazione) e costa un migliaio di euro (compresa la parcella del tecnico).
La buona notizia è che, per la manutenzione ordinaria, è possibile operare senza la necessità di un direttore lavori. Ciò alleggerisce gli iter burocratici e consente di operare con celerità.
Manutenzione straordinaria: la lista degli interventi più comuni
Come abbiamo visto, la manutenzione straordinaria si riferisce a quegli interventi volti a rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici.
Tra gli interventi più comuni di manutenzione straordinaria rientrano:
- Rifacimento di tetti e solai.
- Sostituzione di scale.
- Realizzazione di opere per l’abbattimento delle barriere architettoniche.
- Consolidamento delle strutture portanti.
- Incamiciamento dei pilastri.
- L’installazione di nuovi impianti tecnologici.
In base all’ordinamento vigente, per la manutenzione straordinaria sono necessari specifici titoli abilitativi, ovvero la SCIA o Il Permesso di Costruire.
La SCIA, Segnalazione Certificata Inizio Attività, è necessaria per gli interventi che non alterano la volumetria complessiva dell’edificio né comportano un cambio di destinazione d’uso.
Il Permesso di Costruire è invece richiesto per interventi che comportano una modifica significativa della volumetria o della sagoma dell’edificio, o un cambio di destinazione d’uso. Il primo costa poche migliaia di euro ma non richiede parere dell’ente. Il secondo richiedere parere dell’ente e costa molto di più.
In entrambi i casi è obbligatorio nominare un direttore lavori, il cui ruolo è fondamentale per garantire che i lavori siano eseguiti a regola d’arte e in conformità con le normative vigenti.
Manutenzione ordinaria e straordinaria: gli incentivi fiscali
Gli interventi in questione impongono una spesa estremamente variabile. Essa dipende dal grado di invasività dell’intervento, dalla grandezza degli spazi coinvolti, dalla qualità delle materie prime etc.
La buona notizia è che il legislatore ha predisposto degli interessanti incentivi fiscali. Questi a loro volta cambiano in base al tenore degli interventi, venendo al contempo rimaneggiati di anno in anno.
In ogni caso, presentano tutti lo stesso meccanismo di funzionamento: il committente effettua le spese necessarie, richiede l’accesso agli incentivi e poi trasforma una parte della spesa in credito di imposta, da usufruire al momento di pagare le tasse (ovvero l’IRPEF) secondo il ritmo imposto dal caso specifico.
L’incentivo più comune è quello noto come Agevolazione Fiscale per le Ristrutturazioni Edilizie. Copre buona parte degli interventi di manutenzione straordinaria e consente di trasformare in credito di imposta il 50% della spesa, da “utilizzare” nel corso di dieci anni e in maniera proporzionale. Il limite di spesa è fissato a 96.000 euro.
Nondimeno, esistono agevolazioni specifiche e in alcuni casi ben più convenienti. Per esempio, gli interventi per l’abbattimento delle barriere architettoniche consentono di trasformare in credito d’imposta il 75% della spesa e prevedono un orizzonte temporale di cinque anni.
Un altro incentivo interessante è quello relativo agli interventi per il consolidamento in funzione antisismica, il cosiddetto Sisma Bonus. A seconda dei miglioramenti apportati, è possibile trasformare in credito d’imposta dall’80% in su.
A chi rivolgersi per gli interventi di manutenzione
A prescindere dall’accesso agli incentivi fiscali, è necessario operare con raziocinio, scegliendo con cura l’impresa edile. Lo scopo è individuare quella capace di offrire il miglior rapporto qualità prezzo.
Come fare? Il segreto sta nell’ottenere più preventivi e confrontarli. Ora, procedere manualmente, chiedendo personalmente i preventivi alle imprese, è complicato e richiede molto tempo.
Assai meglio è richiedere preventivi online alle piattaforme personalizzate, come MestiereImprese.it.
Dunque, chiedi ora un preventivo online e trova subito l’impresa edile che fa per te.