Stai progettando un qualche tipo di intervento edilizio e ti atterrisce l’idea di muoverti nella burocrazia dei permessi edili? In questa guida trovi tutte le informazioni per fronteggiare l’argomento dal punto di vista teorico e pratico.
Per quale motivo i permessi edili incutono timore in chi vuole costruire o ristrutturare un immobile?
Semplice! Costano, richiedono del tempo e possono causare problemi dovuti a ritardi burocratici o errori nella documentazione.
Vale dunque la pena esplorare l’argomento, facendo il punto sulla normativa, sul processo di ottenimento, sugli imprevisti cui sono soggetti etc.
Quali tipi di permessi sono necessari per i lavori di ristrutturazione?
Attualmente, la normativa prevede quattro permessi edilizi. Eccoli:
- CIL (Comunicazione di Inizio Lavori): è quasi totalmente in disuso, si rende necessario solo per le opere provvisorie legate agli interventi di manutenzione ordinaria. Per esempio, l’installazione di impalcature in vista della tinteggiatura.
- CILA (Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata): non richiede parere esplicito dell’ente. È riservato agli interventi che non impattano sugli elementi strutturali e sulla volumetria, ma al massimo sulla planimetria.
- SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività): permesso intermedio ma che ancora non richiede parere esplicito dell’ente.
- Permesso di Costruire: richiede il parere esplicito dell’ente e costa alcune migliaia di euro. È riservato agli interventi che modificano la volumetria o cambiano la destinazione d’uso e ai lavori di nuove costruzioni.
Per fortuna, esiste una pletora di interventi realizzabili senza permesso. Di base, tutti quelli che gravano sulle finiture o che rientrano nella banale manutenzione ordinaria. Qualche esempio: la sostituzione dei rivestimenti, la sostituzione dei pavimenti, la tinteggiatura.
Come ottenere i permessi edili corretti?
A dire il vero, la procedura per ottenere i permessi è in sé piuttosto semplice. A risultare complessa (in misura quasi direttamente proporzionale alla pesantezza del permesso medesimo) è la redazione dei documenti.
Ad ogni modo, si tratta di inviare la documentazione allo Sportello Unico dell’Edilizia del comune in cui è sito l’immobile oggetto degli interventi. Alcune amministrazioni contemplano la consegna a mano, altre con raccomandata con ricevuta di ritorno. Altre ancora, invece, consentono l’invio a mezzo PEC.
Nella maggior parte dei casi, “bastano” i documenti di identità del richiedente e del tecnico delegato, i titoli di proprietà, le visure, gli elaborati progettuali e le relazioni asseverate, ovvero delle dichiarazioni di carattere riepilogativo firmate da un tecnico abilitato.
A cambiare, piuttosto, è ciò che avviene dopo l’invio. Se si richiede la CILA e la SCIA, è possibile avviare subito i lavori.
Se si richiede il Permesso di Costruire, è necessario attendere il parere dell’ente. Le tempistiche, nella fattispecie, consistono in 90 giorni massimo, tra nomina del responsabile del procedimento, analisi e delibera. Tuttavia, qualcosa può andare storto. Ne parliamo nel prossimo paragrafo.
Cosa fare se ci sono problemi con l’ottenimento dei permessi?
Dal momento che il mero invio della richiesta di CILA e SCIA consente l’inizio dei lavori, i problemi riguardano essenzialmente il Permesso di Costruire. Gli scenari in questo caso sono due.
- L’ente non si esprime: in questo caso, il richiedente non può fare altro che chiedere informazioni allo Sportello Unico dell’Edilizia ed eventualmente interloquire con il responsabile del procedimento. La questione è comunque spinosa, in quanto vige il principio del silenzio-diniego (al netto di alcuni pronunciamenti della giurisprudenza). Se l’ente manifesta ulteriore reticenza, non rimane che adire alle vie legali.
- Il titolo viene rifiutato: il richiedente può presentare ricorso, ma solo entro 10 giorni dall’avvenuta comunicazione del rifiuto medesimo. Il ricorso può, anzi dovrebbe essere corredato di documenti che provano la conformità del progetto. La buona notizia è che la presentazione del ricorso fa ripartire i termini di decorrenza.
Che conseguenze legali ci sono se l’impresa opera senza i permessi in edilizia?
Di norma, nulla. Infatti, la responsabilità grava interamente sul committente. Allo stesso tempo, si segnalano cambiamenti in seno alla giurisprudenza.
Il riferimento è alla sentenza della Corta di Cassazione n. 47801 del 2022. In buona sostanza, essa teorizza la corresponsabilità dell’impresa edile nell’abuso edilizio.
Diverso è il caso dell’impresa che si sia presa carico, attraverso un tecnico dipendente o di fiducia, dell’invio della richiesta di permesso. In questo caso, si parla di inadempimento contrattuale.
Cosa fare? Il committente dovrebbe inviare, per mezzo del suo avvocato, la cosiddetta lettera di diffida ad adempiere. Formalmente, assomiglia a una lettera di messa in mora ma si differenzia da quest’ultima per la minaccia, tutt’altro che implicita, di procedere con la risoluzione unilaterale del contratto.
La lettera di diffida ad adempiere dovrebbe contenere i dati del richiedente e dell’impresa inadempiente, chiari riferimenti all’oggetto del contendere, ovvero alla prestazione non eseguita (in questo caso la richiesta di permesso) e un termine di scadenza.
Un consiglio per risparmiare sui permessi edili, senza rischiare guai grossi!
Che ci si affidi a un tecnico terzo o a un tecnico in forza all’impresa realizzatrice, è bene tenere sotto controllo i costi. Infatti, si segnala una grande variabilità.
Ciò è un male, in quanto si può incorrere in un professionista esoso, ma è anche un bene, in quanto cela la possibilità di risparmiare. Come fare? Il trucco sta nell’impiego sapiente dei preventivi.
Si tratta di raccogliere almeno 3 o 4 offerte diverse e procedere a un confronto. In tal modo, si matura un’idea generale dei prezzi di mercato e si individua una soluzione conveniente (almeno rispetto alle altre).
L’istinto suggerisce di chiedere il preventivo direttamente ai singoli professionisti, contattandoli uno per uno. La missione è certamente possibile, ma anche molto complicata. Se non altro, perché richiede tempo ed energia.
Per fortuna, esiste l’alternativa: rivolgersi ai tool di richiesta preventivi online come quello di MestiereImpresa.it che fornisce in tempi brevi le migliori proposte dei professionisti edili redatte in una forma omogenea e pronte all’analisi.