Gli adempimenti burocratici legati alla realizzazione di pergolati, gazebi, verande e pergotende sono un argomento di non chiara definizione da parte del legislatore e di difficile interpretazione da parte di chi deve far rispettare la legge. Spesso il cittadino (ma anche tecnici e imprese) che deve realizzare uno di questi interventi si trova a non sapere bene come procedere o a commettere inconsapevolmente un abuso.
Spendere soldi per realizzare un’opera che poi un giudice potrebbe costringerti a demolire perché è abusiva a causa di un cavillo legale, non è sicuramente una prospettiva allettante…
Le cause, e le conseguenti sentenze, di giudici del TAR e del Consiglio di Stato riguardanti presunti abusi perla realizzazione di pergolati, gazebi, verande o pergotende, si susseguono a ciclo continuo. Nel 2017 il Consiglio di Stato ha emesso una sentenza significativa in merito e, per la prima volta, sono stati raccolti e messi nero su bianco alcuni importanti principi che sono fondamentali per a dare maggior luce a questo scottante tema.
La sentenza in questione è la numero 306 del 2017, e grazie ai suoi contenuti è possibile a fare chiarezza sui seguenti aspetti:
- cosa sono pergolati, gazebi, verande e pergotende;
- quali sono le differenze tra di loro;
- quando puoi realizzarli;
- quali sono le pratiche edilizie necessarie.
Iniziamo col riassumere brevemente la storia che sta dietro la sentenza 306.
La vicenda: una tenda non è un pergolato!
Siamo ad Altavilla Silentina, un piccolo Comune che si trova nell’entroterra della provincia di Salerno.
Sopra un pergolato esistente, formato da pilastrini in cemento e travi in legno e regolarmente autorizzato, una signora monta una copertura leggera in teli di plastica e delle protezioni laterali apribili leggere, sempre in teli di plastica, il tutto fissato tramite un telaio in alluminio ancorato alla struttura del pergolato.
Il Comune ha ritenuto che queste aggiunte configurassero una nuova stanza a servizio della casa, quindi un vero e proprio ampliamento volumetrico della stessa, realizzando così una “trasformazione del territorio” non ammessa dal piano regolatore. Di conseguenza ne ha ordinato la demolizione.
La proprietaria ha fatto ricorso al TAR in quanto le tende che aveva fatto installare, non fisse e facilmente amovibili, non avrebbero in alcun modo potuto configurare una nuova stanza della casa.
Il TAR ha dato torto alla proprietaria e ragione al Comune con questa motivazione:
«il materiale utilizzato, pur agevolmente amovibile siccome consistente in materiale plastico, non rende l’intervento ex se non sanzionabile con l’impugnato ordine demolitorio, in quanto, per come realizzato, riflette esigenze non di carattere meramente temporaneo»
Sentenza TAR Campania 2543/2015
Viene così intimata la rimozione della tenda posizionata attorno al pergolato.
La proprietaria, convinta delle sue ragioni, è andata avanti arrivando al Consiglio di Stato che le ha dato ragione:
«la Sezione ritiene che l’ordinanza di demolizione impugnata non possa ritenersi legittima perché le opere realizzate dall’appellante, peraltro in un’area che non è sottoposta a vincolo paesaggistico, sono prive, in gran parte, di quelle caratteristiche di consistenza e di rilevanza che possano farle connotare come componenti edilizie di copertura o di tamponatura di una costruzione.»
Sentenza consiglio di stato 306/2017
Nella sostanza proprio i caratteri di non “fissità” (termine orribile ma lo usa la sentenza…) fanno capire che l’apposizione di tende retrattili e leggere sopra una struttura esistente non possono configurare un nuovo locale e quindi la demolizione non aveva senso.
Questa è la storia…non è la vicenda che ci interessa qui, quanto tutte le riflessioni del giudice che accompagnano la sentenza.
Infatti, come abbiamo detto, oltre a dare ragione alla proprietaria viene fatto un passo in più: riporta una classificazione chiara e semplice di quali sono tutte le tipologie di strutture che possono essere installate all’esterno di una residenza, in giardini o terrazzi. E ne fornisce anche i riferimenti legislativi per valutarne la leicità o meno.
La classificazione delle strutture esterne
La sentenza 306/2017 del Consiglio di Stato in oggetto riporta una lunga premessa in cui viene fatta una precisa e completa disamina delle varie tipologie di strutture esterne che possono essere realizzate e ne fornisce anche una classificazione urbanistica e di conseguenza edilizia. Nella sostanza ne vengono individuate quattro tipologie principali:
- Pergolato
- Gazebo
- Veranda
- Pergotenda
Vediamo, per ognuna di esse, cosa viene affermato.
Pergolato
«Il pergolato costituisce una struttura realizzata al fine di adornare e ombreggiare giardini o terrazze e consiste, quindi, in un’impalcatura, generalmente di sostegno di piante rampicanti, costituita da due (o più) file di montanti verticali riuniti superiormente da elementi orizzontali posti ad una altezza tale da consentire il passaggio delle persone.
Il pergolato, per sua natura, è quindi una struttura aperta su almeno tre lati e nella parte superiore e normalmente non necessita di titoli abilitativi edilizi (nda: niente permesso di costruire quindi!).
Quando il pergolato viene coperto, nella parte superiore (anche per una sola porzione) con una struttura non facilmente amovibile (realizzata con qualsiasi materiale), è assoggettata tuttavia alle regole dettate per la realizzazione delle tettoie.»
Va evidenziato che, all’interno della sentenza, viene fatto riferimento anche ad un’altra sentenza precedente del Consiglio di Stato, la n. 5409 del 29 settembre 2011 (Consiglio di Stato, Sezione IV):
«Il pergolato ha una funzione ornamentale, è realizzato in una struttura leggera in legno o in altro materiale di minimo peso, deve essere facilmente amovibile in quanto privo di fondamenta, e funge da sostegno per piante rampicanti, attraverso le quali realizzare riparo e ombreggiatura di superfici di modeste dimensioni.»
Riassumiamo quindi le caratteristiche del pergolato:
- Il pergolato ha la funzione di adornare le terrazze e creare ombreggiamento;
- Il pergolato è costituito da una struttura leggera che deve essere aperta su tre lati e anche superiormente, adatta a far crescere rampicanti;
- Non deve avere fondazioni e deve essere facilmente amovibile;
- In questa configurazione non necessita di permesso di costruire (serve però almeno una SCIA in quanto realizza una struttura);
- Se lo copri con una struttura non facilmente amovibile (una su tutte: un tavolato con delle tegole…) diventa una tettoia e quindi sottostà alle relative disposizioni amministrative (i piani regolatori solitamente approfondiscono il tema tettoia).
Gazebo
«Il gazebo nella sua configurazione tipica, è una struttura leggera, non aderente ad altro immobile, coperta nella parte superiore ed aperta ai lati, realizzata con una struttura portante in ferro battuto, in alluminio o in legno strutturale, talvolta chiuso ai lati da tende facilmente rimuovibili.
Spesso il gazebo è utilizzato per l’allestimento di eventi all’aperto, anche sul suolo pubblico, e in questi casi è considerata una struttura temporanea. In altri casi il gazebo è realizzato in modo permanente per la migliore fruibilità di spazi aperti come giardini o ampi terrazzi.»
Riassumiamo le caratteristiche del gazebo:
- Il gazebo è una struttura isolata, quindi non addossata all’edificio;
- Il gazebo deve essere realizzato in struttura leggera, coperta superiormente e aperta ai lati;
- Può essere chiuso ai lati ma con elementi leggeri e facilmente amovibili;
- Può essere sia temporaneo (cioè amovibile) che fisso.
Prima di proseguire chiariamo un punto: nel caso in cui il gazebo costituisca una struttura fissa che metti in giardino, c’è la necessità del permesso di costruire (cosa che non serve per i gazebo che vedi ad esempio alle feste di paese…).
Veranda
In merito alla veranda la sentenza del Consiglio di Stato cita un’intesa stipulata a livello nazionale tra Stato, Regioni e Comuni, in cui è contenuto il Regolamento Edilizio Tipo. Sebbene questo documento non sia ancora in vigore su tutto il territorio italiano, nel tempo tutte le amministrazioni comunali lo adotteranno e pertanto è un valido strumento a supporto. Quindi leggiamo cosa il regolamento afferma in merito alla veranda:
«Locale o spazio coperto avente le caratteristiche di loggiato, balcone, terrazza o portico, chiuso sui lati da superfici vetrate o con elementi trasparenti e impermeabili, parzialmente o totalmente apribili»
Definizione di Veranda del Regolamento Edilizio Tipo (Allegato A dell’intesa 20/10/2016)
Ma la sentenza che stiamo analizzando non finisce qui. Infatti aggiunge:
«La veranda, realizzabile su balconi, terrazzi, attici o giardini, è caratterizzata quindi da ampie superfici vetrate che all’occorrenza si aprono tramite finestre scorrevoli o a libro. Per questo la veranda, dal punto di vista edilizio, determina un aumento della volumetria dell’edificio e una modifica della sua sagoma e necessita quindi del permesso di costruire»
Dalla sentenza del Consiglio di Stato 306/2017
Quindi, riassumendo:
- La veranda in legno o in alluminio è un locale coperto chiuso ai lati con infissi
- La veranda è un vero e proprio volume urbanistico ed edilizio…è un ambiente in più della casa
- La veranda può essere realizzata solo con il permesso di costruire
E, aggiungo io, realizzare delle verande è spesso difficile, soprattutto in zone centrali della città, poiché gli aumenti volumetrici non sono consentiti.
Pergotenda
Per descriverti i contenuti della sentenza del Consiglio di Stato in merito alla pergotenda non useremo un estratto dalla sentenza stessa perché la definizione viene data in modo abbastanza articolato e frammentato al suo interno, quindi faremo un riassunto.
La pergotenda viene qualificata come mero arredo esterno quando:
- è di modeste dimensioni;
- non modifica la destinazione d’uso degli spazi esterni;
- è facilmente ed immediatamente rimovibile.
La verifica di queste condizioni determina che la sua installazione può essere inscritta all’interno della categoria delle attività di edilizia libera e non necessita quindi di alcun permesso.
Ma cos’è di preciso una pergotenda?
Quando parliamo di pergotende ci riferiamo a tende retrattili, quelle che vedi spesso appese alle pareti esterne delle case. E viene considerata pergotenda anche se, insieme alla tenda, c’è una struttura leggera che la sostiente, con dei piedini a terra, che però deve avere il solo scopo di reggere la tenda.
Pergotenda…sempre edilizia libera?
La pergotenda è uno dei tipi di struttura da esterni che viene installata più frequentemente, e quindi merita un approfondimento: infatti non vorrei che ti facessi un’idea sbagliata leggendo quanto scritto nel paragrafo precedente, cioè che è sempre edilizia libera.
Il concetto di pergotenda infatti, sebbene riferito a coperture che vengono installate da decenni, dal punto di vista normativo è piuttosto recente ed è pertanto ancora labile e assoggettato a varie interpretazioni da parte delle amministrazioni comunali. Ad esempio spesso i regolamenti edilizi danno delle dimensioni massime che possono avere questo tipo di manufatti, solitamente date in relazione alla dimensione del terrazzo, oppure le assimilano ad interventi di manutenzione straordinaria, per cui di conseguenza è necessaria almeno una CILA.
Quindi, anche a fronte di interpretazioni ormai assodate, prima di far installare una pergotenda cerca di approfondire le interpretazioni che ne dà il tuo Comune.
Se invece ne hai già installata una e hai scoperto che il tuo Comune pretendeva una pratica edilizia, in questo articolo – pubblicato su ristrutturazionepratica.it dal titolo “Hai ristrutturato casa senza la necessaria pratica edilizia? Scopri come sistemare tutto…” trovi come fare per sistemare tutto (senza dolore).