Durante la fase di compravendita di un appartamento tendono a nascere problematiche che rendono difficile la chiusura dell’affare tra le controparti.
La componente principale risulta essere soprattutto lo scarso contributo da parte del venditore, che incappa in errori molto spesso evitabili, tralasciando una serie di aspetti che alla fine si rivelano decisivi nella decisione finale da parte dell’acquirente.
Queste problematiche sono spesso facilmente evitabili, soprattutto se c’è di mezzo l’intermediazione di un’agenzia immobiliare competente, ma purtroppo sono particolarmente frequenti nelle vendite tra privati.
Andiamo di seguito a vedere quali sono gli aspetti che devono sempre essere tenuti ben presenti da parte del venditore, per fare in modo che non si verifichino intoppi durante la trattativa immobiliare.
Il prezzo di vendita: stabilirlo correttamente
In una trattativa tra privati può sembrare una cosa semplice, ma lo stabilire un prezzo di vendita corretto è davvero un grosso problema, soprattutto se la nostra valutazione è legata erroneamente ad aspetti emotivi, dando maggior peso al vissuto che abbiamo avuto in quell’abitazione e al non volerla valutare con uno spirito critico.
Oltre a questo, consideriamo che c’è un’incapacità di fondo da parte dell’acquirente di saper dare una valutazione che molto spesso deve essere effettuata anche secondo tutta una serie di parametri di mercato.
Cosa comporta il dare una valutazione fuori mercato del proprio immobile?
Per lo più perdite di tempo nel predisporre visite che poi si rivelano un nulla di fatto, che non creano di certo problematiche dal punto di vista legale, ma rendono fin troppo difficoltoso il definire un processo di vendita che riesca ad avere un orizzonte temporale definito.
Tempistiche entro le quali concludere la vendita
Quando si vende casa non si può non avere un’idea precisa sul periodo esatto nel quale vogliamo andarcene.
Questo è importante soprattutto per i potenziali acquirenti. Quando si recheranno a vedere casa, vorranno sicuramente avere un’idea ben precisa del periodo dell’anno nel quale questa verrà liberata, per poterci entrare stabilmente o per iniziare a porre in atto eventuali lavori di ristrutturazione.
Tutto quello che viene lasciato al caso, senza dare una certezza al visitatore, porterà solo confusione!
Pensate ad un acquisto concluso, con il venditore che però non è ancora in grado di lasciare la casa e l’acquirente che nel frattempo ha dato la disdetta del vecchio appartamento. Il rischio di innescare un meccanismo di penali è elevatissimo.
Problematiche urbanistiche non risolte
Avete mai pensato ad eventuali problematiche di tipo urbanistico? Non tutti ne sono consapevoli, ma il rischio che molte case non siano effettivamente in regola è davvero alto.
E’ sufficiente aver fatto un piccolo lavoro di aggiunta, magari una parete messa senza l’aver dichiarato questa modifica in Comune, ed ecco che si ha una difformità dovuta a planimetria catastale non conforme con la realtà.
Inoltre il difendersi dalla presenza di una difformità, affermando che al momento dell’acquisto era già presente la modifica in questione, non è di certo una scusante valida in quanto si è sempre e comunque responsabili per lo stato della propria abitazione, una volta che ne si è diventati proprietari!
In caso di difformità la soluzione migliore è effettuare un aggiornamento catastale, ma quanto questo può generare una perdita di tempo dovuta al dover segnalare la difformità ed ottenere l’aggiornamento della planimetria? Sono tutte cose alle quali è bene provvedere per tempo, prima che si presenti un possibile acquirente!
Lavori straordinari stabiliti prima del rogito
Se abitate in un condominio, eventuali lavori straordinari deliberati a maggioranza da parte del condominio prima della data del rogito notarile (e non del compromesso) devono essere sempre e comunque pagati dal venditore!
Un esempio può essere il seguente: si raggiunge un compromesso di vendita tra 6 mesi (per venire incontro ad eventuali tempistiche dell’acquirente che deve disdire il contratto di affitto presso l’abitazione nella quale si trova), ma in questo lasso di tempo viene stabilito a maggioranza dell’assemblea il rifacimento della facciata condominiale.
Deve essere chiaro fin da subito che questa spesa deve essere interamente pagata dal venditore, e non può di certo valere la scusante che il godimento di questo lavoro sarà a futuro vantaggio dell’acquirente (con conseguente richiesta di farlo pagare a lui).
Attenzione anche ai lavori il cui pagamento viene dilazionato nel tempo (può essere il caso dell’installazione di un cappotto termico, il cui pagamento può essere ripartito in più anni).
Supponiamo che al momento dell’accordo con l’acquirente restino ancora da pagare rate per i successivi 2 anni. Se non è stato pattuito diversamente (e per iscritto) con l’acquirente, prima del rogito il venditore deve essere in regola con il pagamento delle sue rate versando tutte quelle ancora dovute!
Le spese straordinarie devono essere quindi sempre saldate da parte del venditore, il non farlo crea delle problematiche di non poco conto!
Certificazione energetica obbligatoria
Spesso si ritiene che la certificazione degli impianti presenti all’interno dell’edificio sia da presentare obbligatoriamente all’acquirente interessato a comprare casa.
Questo non è vero, non vi è un obbligo di legge in tal senso, fatta eccezione per la certificazione energetica, che deve essere effettuata prima di mettere in vendita l’immobile!
La certificazione energetica di un immobile ci da una fotografia reale di quanto elevato sia il consumo energetico in casa.
Conoscere come migliorare la classe energetica di casa è di fondamentale importanza, se si vuole accorciare i tempi per la vendita. Così facendo si attesta che l’edificio in questione è in grado di consumare poca energia, facendoci risparmiare decisamente in bolletta energetica!
Ecco perché, oltre a rispettare l’obbligo di far redigere da un tecnico qualificato questo documento prima della vendita (onde evitare problematiche e contestazioni, se ci si accorge della mancanza in sede di compromesso) è importante che tu ponga in atto tutti quei lavori utili a migliorare il livello del consumo energetico nell’edificio.
Un suggerimento da dove partire? Punta forte sulle pareti di casa che, con le finestre e i soffitti sono le parti che maggiormente disperdono calore!
Migliorare la classe energetica di casa minimizzando le dispersioni termiche (attraverso cappotti termici, oppure con il riempimento delle intercapedini con isolanti termici appositi), consente di possedere un edificio decisamente più appetibile sul mercato, proprio per la sua capacità di farci spendere meno con i consumi energetici, e per il maggior livello di benessere termico percepito per chi vi abita (minor uso di condizionatori in estate dovuto ad una temperatura interna gradevole a tutte le ore della giornata, non una cosa di poco conto durante i torridi mesi estivi! Di contro, minor uso dei sistemi di riscaldamento durante i mesi invernali).