Quando è possibile la sopraelevazione di una casa singola? E di un condominio? Se lo chiede chi vorrebbe “arricchire” il proprio immobile di un altro piano. Nella guida che segue risponderemo a queste e ad altre domande, approfondendo questioni tecniche e normative, offrendo consigli per gestire le spese e altro ancora.
La sopraelevazione, sia essa relativa a una casa singola o a un condominio, è una delle attività edilizie più pesanti che si possano realizzare. D’altronde, l’intervento grava non solo sulla sagoma dell’edificio, ma anche sugli elementi strutturali. Da qui, un iter lungo e complesso, che può essere seguito solo in presenza di una forte motivazione.
Perché la sopraelevazione
Partiamo proprio da qui, dunque, dalle motivazioni che spingono a richiedere una sopraelevazione, dai motivi che giustificano un impegno così gravoso.
- Aumento dello spazio abitabile: l’intervento può servire per accogliere nuovi membri della famiglia, per avere uno studio, una camera per gli ospiti o una zona relax. È una soluzione che evita il trasferimento e consente di restare nel proprio quartiere.
- Incremento del valore immobiliare: l’aggiunta di un piano incrementa la superficie utile e può incidere positivamente sulla rendita catastale. In questo modo, l’immobile diventa più interessante anche in ottica di futura vendita.
- Realizzazione di un appartamento indipendente: molti scelgono di sopraelevare per creare una nuova unità immobiliare da destinare alla locazione. Una soluzione che genera reddito e consente di ammortizzare nel tempo le spese sostenute.
- Ottimizzazione del volume edificabile: in alcuni casi il piano regolatore consente ancora margini di edificabilità. La sopraelevazione permette di sfruttarli senza occupare ulteriore suolo, rendendo più efficiente l’uso dello spazio.
- Riqualificazione energetica e strutturale: approfittando dei lavori di sopraelevazione, molti decidono di adeguare sismicamente l’edificio o di migliorare la sua efficienza energetica. Un’occasione per valorizzare l’intero fabbricato.
Da tutto ciò si evince che la sopraelevazione non è solo una questione di spazio: è un’opportunità per migliorare l’immobile sotto molti punti di vista.
Quando si può realizzare una sopraelevazione in casa singola?
La risposta a questa domanda è complessa. Infatti, è necessario che l’immobile rispetti dei requisiti amministrativi ed edilizi. Partiamo dai primi.
- Assenza di vincoli urbanistici o paesaggistici: la presenza di vincoli, come quelli delle Belle Arti o della Soprintendenza, può impedire o fortemente limitare la possibilità di sopraelevare. In tal caso, ogni modifica deve essere approvata da enti sovraordinati.
- Rispetto del Piano Regolatore: ogni Comune stabilisce i limiti di altezza, cubatura e sagoma degli edifici. Per questo motivo, prima di pensare alla sopraelevazione, è necessario verificare se il PRG consente tale intervento in quella zona.
In genere, comunque, l’altezza massima consentita per edifici residenziali varia tra i 7,5 e i 10,5 metri per le case unifamiliari, e può arrivare a 13-15 metri per palazzine pluripiano.
La cubatura ammessa spesso oscilla tra 1 e 3 mc/mq, mentre la sagoma deve rispettare l’andamento originario del fabbricato, senza sporgenze eccessive o alterazioni evidenti. Alcuni regolamenti impongono anche rapporti minimi tra altezza e distanza dai confini.
Questi, invece, i requisiti edilizi, o per meglio dire strutturali.
- Adeguata portanza delle fondazioni: le fondazioni dell’edificio devono essere in grado di sostenere il peso aggiuntivo del nuovo piano. In mancanza di ciò, è necessario procedere con interventi di consolidamento anche molto costosi.
- Conformità sismica della struttura: per autorizzare la sopraelevazione, è richiesto che l’intero edificio rispetti le normative antisismiche vigenti. In caso contrario, sarà necessario procedere con una messa a norma strutturale.
Ad ogni modo, chi vuole approfondire può farlo studiando il corpus di normative che, in modo indiretto o diretto, trattano la questione della sopraelevazione. Ecco i riferimenti.
- Codice Civile, art. 1127, che disciplina il diritto di sopraelevazione nei condomini, stabilendo condizioni e limiti in caso di proprietà comune o esclusiva.
- Testo Unico dell’Edilizia (D.P.R. 380/2001), che definisce gli interventi soggetti a Permesso di Costruire e i criteri per le nuove costruzioni e le modifiche strutturali.
- Norme tecniche per le costruzioni (NTC 2018): che stabiliscono i requisiti strutturali, in particolare in zona sismica, per poter autorizzare nuove sopraelevazioni.
- Regolamento edilizio comunale, che contiene indicazioni puntuali su altezze massime, distacchi e indici di fabbricabilità, da verificare caso per caso.
La questione burocratica consta, ovviamente, anche della necessità di ottenere permessi. Anzi, il Permesso di Costruire. Si tratta del titolo più difficile da ottenere e più costoso. Per giunta, è vincolato al parere positivo dell’ente.
Allo stesso tempo, non se ne può fare proprio a meno. La legge stabilisce la necessità di ottenere questo titolo per tutti gli interventi che causano un aumento volumetrico, categoria cui rientra a pieno titolo la sopraelevazione.
Sopralevazione in condominio: cosa sapere
L’iter ovviamente si complica se l’edificio da sopraelevare non è un abitazione singola ma un condominio. In questo caso, ai requisiti che abbiamo appena descritto se ne aggiungono altri, da discriminare in base alla “situazione” dell’ultimo piano.
Se l’ultimo piano è di proprietà singola e non ha un lastrico solare la situazione è apparentemente più semplice, poiché l’intervento riguarda un bene di proprietà esclusiva. Tuttavia, l’iter autorizzativo rimane complesso: occorre comunque presentare un progetto, ottenere il Permesso di Costruire e dimostrare la compatibilità strutturale
Inoltre, il regolamento condominiale potrebbe imporre restrizioni, e i condomini potrebbero impugnare l’intervento per lesione del decoro architettonico o della stabilità.
Se l’ultimo piano è dotato di lastrico solare e questo è parte comune la questione si complica. Il diritto di sopraelevazione spetta in teoria al proprietario dell’ultimo piano, ma va esercitato con il consenso del condominio.
Serve quindi una delibera assembleare, approvata a maggioranza qualificata, e l’intervento non deve compromettere la stabilità, la sicurezza o il decoro del fabbricato. Il progetto deve essere accompagnato da una relazione tecnica asseverata e, talvolta, anche da un’indagine geotecnica.
Idee per la sopraelevazione
Una domanda a questo punto sorge spontanea: sopraelevare per fare cosa? Di base, per creare un altro appartamento. Ma esistono soluzioni alternative, che vanno prese in considerazione.
Alcuni, per esempio, scelgono di ampliare l’unità esistente, trasformando l’abitazione in una villa su due livelli, magari con zona giorno sotto e zona notte sopra.
Altri ancora optano per spazi alternativi, come una grande biblioteca, una palestra personale o un home office professionale. In contesti panoramici, è diffusa anche la realizzazione di una serra solare o una terrazza coperta, che migliora il comfort e aumenta il valore percepito dell’abitazione.
Come risparmiare sulla sopraelevazione
Inutile girarci attorno, la sopraelevazione costa decine di migliaia di euro. Certo, alla fine ne vale la pena, se si considerano l’impatto sull’esperienza abitativa e la possibilità di monetizzare sull’ipotetico nuovo piano (es. mediante locazione). Allo stesso tempo, emerge la necessità di risparmiare, se possibile senza compromettere la qualità del risultato finale.
Si può fare? Certo, basta raccogliere più preventivi e confrontarli. Questi però devono essere dettagliati e omogenei tra di loro. Diversamente, sarebbe difficile ricavare evidenze utili, ovvero evidenze funzionali a individuare – a parità di tutto – la soluzione migliore in termini di rapporto qualità offerta.
Trovate preventivi di questo tipo solo nei tool ad hoc, come quello di MestiereImpresa, che è pensato proprio per favorire l’analisi comparata.
Vuoi effettuare una sopraelevazione? Chiedi i preventivi, ottieni il meglio e risparmia.