Quando si progetta una ristrutturazione, è necessario – prima di approntare qualsiasi tipo di intervento – avere a disposizione tutte le informazioni riguardante l’immobile. Il soggetto che procederà attivamente alla ristrutturazione, infatti, deve programmare gli interventi sulla base delle caratteristiche della struttura, nel rispetto di eventuali vincoli o limitazioni esistenti. Ragion per cui, il primo passo per progettare una ristrutturazione deve essere quello di richiedere una planimetria catastale: vediamo di seguito di cosa si tratta.
Cos’è la planimetria catastale e come si ottiene
Come spiegato sul sito ufficiale dell’Agenzia delle Entrate e come si legge su ivisura.it la planimetria catastale “è il disegno tecnico, di norma in scala 1:200, di un’unità immobiliare registrata in Catasto, da cui è possibile desumere, in conformità alle regole catastali, contorni, suddivisione e destinazione dei locali interni, dati metrici e altre informazioni”. Si tratta quindi di un documento tecnico che riporta tutte le informazioni relative ad un immobile registrato al Catasto; può essere richiesto direttamente all’Agenzia delle Entrate o, in alternativa, ad un portale online specializzato in pratiche burocratiche come Ivisura.
Può capitare che dalla planimetria emergano delle discrepanze rispetto allo stato reale dell’immobile; in tal caso è necessario effettuare una correzione dei dati catastali. Nello specifico, è possibile correggere:
- i dati anagrafici dell’intestatario dell’immobile;
- i dati dell’immobile (indirizzo, ubicazione, consistenza, identificativo catastale, denuncia di nuova costruzione o variazione);
- fabbricato non dichiarato o fabbricato rurale (segnalazione di incoerenza).
Per altre richieste, di natura tecnica particolare, è consigliabile rivolgersi ad una figura qualificata (un tecnico o un perito) e inoltrare la pratica ad un ufficio Provinciale competente per il territorio. È possibile che la planimetria richiesta non risulti nella banca dati dei registri del Catasto: in tal caso è necessario richiedere la meccanizzazione della pratica, per ottenerne una copia digitale senza doversi recare presso l’ufficio Provinciale per consultarla in formato cartaceo.
Grazie alle planimetrie catastali è quindi possibile avere un prospetto tecnico accurato dell’immobile che si vuole ristrutturare; nel caso in cui emergano eventuali incongruenze, il proprietario dell’immobile può provvedere a risolvere le criticità emerse dalla visura, così da poter poi dare il via ai lavori di ristrutturazione. I passaggi burocratici sono di vitale importanza e vanno espletati tutti preventivamente, così da evitare successivi rallentamenti o imprevisti che possono ritardare considerevolmente i lavori.
Quali documenti servono per la ristrutturazione di un immobile
La planimetria catastale, così come la visura catastale (ossia l’elenco di tutti gli immobili intestati ad una singola persona), non rientrano tra la documentazione obbligatoria, benché rappresentino un ottimo strumento per avere un quadro chiaro dello statuto catastale dell’immobile. Per quanto concerne gli interventi di ristrutturazione, i permessi obbligatori per legge sono i seguenti:
- CILA (Comunicazione Inizio Lavori Asservata), necessaria per gli interventi che non coinvolgono elementi strutturali dell’immobile;
- CIL (Comunicazione Inizio Lavori non asservata);
- SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività), necessaria per ristrutturazioni leggere, restauri conservativi ed interventi di manutenzione straordinaria;
- Permesso di Costruire, per ristrutturazione ‘pesante’ o opere di costruzione ex novo.
Per alcuni interventi, non è necessario alcun tipo di permesso o segnalazione; si tratta, nello specifico, di:
- interventi di manutenzione ordinaria (come ad esempio tinteggiatura, rifacimento dei pavimenti, sostituzione di porte e infissi e simili);
- installazione di pompe di calore la cui potenza termica non supera i 12 kW;
- posa di pavimenti e rifiniture delle zone esterne all’immobile;
- realizzazione di zone ludiche senza scopo di lucro;
- manufatti leggeri in legno;
- installazione di pannelli solari e fotovoltaici;
- realizzazione di serre mobili stagionali;
- movimentazione di terreno per le attività agricole.
In sintesi, per gli interventi di ristrutturazione edile non sempre servono segnalazioni o permessi; per quelli minori e poco invasivi, è possibile procedere liberamente mentre per quelli di maggiore portata, è necessario produrre un’adeguata documentazione.
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