C’è un intervento che, in particolare, genera conseguenze davvero significative non solo sull’esperienza abitativa ma anche sulla redditività di una proprietà: il frazionamento degli immobili. Un intervento impegnativo, tanto dal punto di vista edile quanto da quello burocratico. Ne parliamo qui.
Per chi non lo sapesse, il frazionamento è l’intervento edilizio che divide un’unità immobiliare in due o più unità autonome, ciascuna con accesso indipendente e impianti propri.
Nella guida che segue forniremo informazioni precise per chi vuole procedere con il frazionamento degli immobili. Offriremo una panoramica dei vantaggi, presenteremo i lavori da realizzare, entreremo nel dettaglio dei permessi da richiedere.
Perché frazionare gli immobili
Dunque, perché frazionare gli immobili? Quali vantaggi garantisce questa soluzione? Ebbene, i vantaggi sono numerosi e abbracciano diversi ambiti. Ma procediamo con ordine.
- Aumento del valore dell’immobile: frazionare consente spesso di ottenere un valore complessivo maggiore rispetto all’unità originale, specie nelle grandi città dove le metrature contenute sono più richieste.
- Redditività: a seguito del frazionamento, si può affittare ogni singola unità generando un’entrata mensile superiore, oppure vendere separatamente gli appartamenti, massimizzando il guadagno.
- Flessibilità abitativa: a seguito del frazionamento, si può destinare una parte a familiari o a uso personale e un’altra all’affitto, oppure creare soluzioni abitative più adatte a nuclei familiari ridotti.
Alla luce di ciò, si evince come il frazionamento degli immobili non sia solo una questione economica, ma anche di miglioramento dell’esperienza abitativa.
Gli interventi per il frazionamento degli immobili
Si fa presto a dire “frazionamento degli immobili”. Infatti, più che un intervento, è una classe di interventi, la quale comporta – almeno in potenza – la necessità di eseguire più lavori. Ecco i principali.
- Realizzazione di tramezzi: per separare fisicamente gli ambienti è spesso necessario costruire nuove pareti divisorie in cartongesso o in muratura leggera. Questo consente di creare nuovi spazi abitativi, rispettando le normative sull’illuminazione e l’aerazione. L’intervento è relativamente semplice, ma deve essere progettato con attenzione per garantire la corretta distribuzione degli ambienti.
- Adeguamento impiantistico: ogni nuova unità immobiliare deve essere autonoma dal punto di vista impiantistico. Ciò comporta la realizzazione o la modifica degli impianti elettrici, idraulici e del gas, eventualmente con l’installazione di nuovi contatori. È un intervento delicato, che richiede competenze specifiche e il rispetto di tutte le norme di sicurezza.
- Modifica degli accessi: per rendere autonome le nuove unità, spesso è necessario creare nuovi ingressi o modificare quelli esistenti. Ciò implica interventi su muri perimetrali o facciate e, nei condomìni, può richiedere l’autorizzazione dell’assemblea. In alcuni casi si tratta del lavoro più complesso, poiché impatta anche sull’estetica e sulla fruibilità degli spazi comuni.
Una volta effettuato il frazionamento dal punto di vista edile, è necessario procedere con la modifica catastale e urbanistica dell’immobile.
Essa avviene tramite la presentazione di una pratica DOCFA (Documenti Catasto Fabbricati) da parte di un tecnico abilitato, come un geometra o un architetto. Il professionista redige la nuova planimetria e aggiorna i dati identificativi delle unità risultanti dal frazionamento.
A quel punto, l’Agenzia delle Entrate procede con tutte le verifiche del caso. Se tutto va come previsto, le nuove unità ottengono un proprio identificativo catastale e rendita autonoma.
Quando frazionare gli immobili
Il frazionamento degli immobili non è una soluzione per tutti gli stagione. Anzi, i casi in cui andrebbe realizzata sono molto circoscritti. Il frazionamento andrebbe realizzato quando…
- Si eredita un immobile troppo grande: spesso un unico erede non riesce a sostenere le spese di gestione, mentre frazionando è possibile vendere o affittare una parte, ottenendo liquidità o un’entrata ricorrente.
- Si vuole aumentare la rendita: frazionare permette di trasformare un grande appartamento in più unità da mettere a reddito. Nei centri urbani, la domanda di bilocali e monolocali è alta, rendendo questa soluzione particolarmente vantaggiosa.
- Si intende vendere più facilmente: un immobile di grandi dimensioni può essere poco appetibile per il mercato. Suddividendolo, si possono raggiungere target diversi, come giovani coppie o piccoli investitori.
- Si convive con familiari: il frazionamento permette di creare spazi autonomi per genitori anziani, figli adulti o fratelli, evitando la convivenza forzata ma mantenendo la vicinanza.
- Si intende cambiare destinazione d’uso: ad esempio, al fine di trasformare parte dell’abitazione in studio professionale indipendente.
Frazionamento unità immobiliare: quali permessi servono?
Non vi stupirà sapere che per realizzare il frazionamento degli immobili siano necessari permessi. D’altronde, stiamo parlando di un evento complesso, che va oltre la manutenzione ordinaria. Il tipo di permesso, però, dipende dalle caratteristiche dei lavori. Ecco gli scenari possibili.
- CILA, Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata. E’ il permesso più leggero, poco più di una autodichiarazione corredata da relazione tecnica. E’ riservato agli interventi che modificano la planimetria, come sempre accade con il frazionamento immobiliare, ma non coinvolgono elementi strutturali. Costa un migliaio di euro, parcella del tecnico compresa. Nella fattispecie, basta la CILA quando il frazionamento avviene per mezzo dell’innalzamento di muri non portanti e di tramezzi.
- SCIA, Segnalazione Certificata di Inizio Attività. Permesso intermedio, ma che ancora segue il modello dell’autodichiarazione (non richiede parere esplicito dell’ente, non all’inizio per lo meno. Cosa più della SCIA e impone un maggiore sforzo documentale. E’ riservato agli interventi che coinvolgono elementi strutturali. Nella fattispecie, la SCIA è necessaria quando il frazionamento impone la creazione di una trave, di un pilastro oppure una modifica radicale – praticamente un rifacimento – degli impianti.
- Permesso di Costruire. E’ il permesso più pesante, che richiede migliaia di euro e richiede un parere esplicito dell’ente. E’ riservato principalmente agli aumenti di volumetria. In questo caso, il Permesso di Costruire va richiede quando, contestualmente al frazionamento, si realizza un’espansione o una sopraelevazione.
Ovviamente, il caso più comune è quello che prevede la CILA. Laddove sia possibile, si opta sempre per il classico tramezzo.
Come risparmiare anche sul frazionamento degli immobili
Il frazionamento degli immobili può costare parecchio, anche perché, come abbiamo consta di numerosi interventi. Dunque, emerge il bisogno di risparmiare qualcosa. E’ possibile farlo senza compromettere la qualità del risultato finale? Ovviamente sì: basta raccogliere più preventivi e confrontarli.
Ciò permette di farsi un’idea del mercato, imparare a distinguere le buone offerte da quelle cattive, individuare una che eccella per rapporto qualità prezzo.
Questo metodo funziona quasi in ogni caso, ma soprattutto quando l’intervento è composito, dunque anche le minime variazioni di politica di prezzo generano differenze significative nel computo finale. Come avrete capito, il frazionamento degli immobili è un intervento composito.
I preventivi, ad ogni modo, devono rispondere a determinati requisiti. Su tutti, l’elevato livello di dettaglio e l’omogeneità reciproca. Solo in questo modo da un lavoro confronto potranno emergere evidenze utili.
Preventivi di questo tipo vengono rilasciati regolarmente dai tool di richiesta preventivi, che sono pensati proprio per favorire l’analisi comparata.
Tool come MestiereImpresa, che garantisce l’accesso alle ditte migliori e più competenti.
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