In questa guida parliamo di titoli autorizzativi per edilizia. Riveleremo a cosa servono veramente e le conseguenze cui si va incontro in loro assenza. Descriveremo i principali titoli autorizzativi e forniremo consigli per individuare il supporto professionale più adatto.
I titoli autorizzativi, anche noti come titoli abilitativi o permessi, sono dei documenti che attestano la fattibilità di un immobile e fungono da nulla osta per la realizzazione di interventi.
L’ordinamento disciplina in modo dettagliati questi titoli. Ne predispone diverse tipologie, a cui corrispondono precise classi di interventi.
Titoli autorizzativi: caratteristiche generali
I titoli autorizzativi differiscono per complessità, procedure di ottenimento, interventi autorizzati. Tuttavia, vantano alcuni elementi comuni, ovvero:
- Regolamentazione dettagliata. Tutti i titoli autorizzativi sono regolati da normative specifiche che definiscono le procedure, i requisiti e le modalità di presentazione. Insomma, l’improvvisazione è bandita. Per inciso, a rappresentare il riferimento normativo principale è il Testo Unico dell’Edilizia (DPR 380/2001).
- Documentazione tecnica e progettuale. Ogni titolo autorizzativo richiede la presentazione di una serie di documenti tecnici e progettuali. Questi documenti includono progetti architettonici, relazioni tecniche e asseverazioni, ovvero dichiarazioni giurate sulla conformità degli interventi alle normative vigenti.
- Controllo e Vigilanza. Nonostante differenze nei dettagli procedurali, tutti i titoli prevedono un controllo e una vigilanza da parte degli enti locali competenti. Questi controlli possono avvenire durante o dopo l’esecuzione dei lavori (a seconda del titolo), per verificare la conformità al progetto approvato e alle normative edilizie.
Cosa succede se non si ottengono i titoli abilitativi
Ottenere i titoli autorizzativi è un processo a volte molto lungo e complesso. In ogni caso, costa del denaro. Ciò porta molti a operare in assenza di titoli abilitativi. In alcuni casi questi non sono obbligatori, dunque il problema non si pone. In altri casi sì.
Disattendere agli obblighi è una pessima idea. Nella migliore delle ipotesi, infatti, si scadrà nell’abuso edilizio leggero, o puramente amministrativo. Ciò accade quando l’intervento poteva essere comunque realizzato, in quanto conforme alle normative, ma è stato realizzato senza titoli.
Nella fattispecie, si pagano ingenti multe e si deve procedere con l’acquisizione dei titoli ex-post, ovvero in sanatoria.
Nella peggiore delle ipotesi, l’abusivismo è grave in quanto gli interventi non sono conformi alla normativa. In questo caso si rischia concretamente una condanna penale e l’abbattimento dell’opera.
I principali titoli autorizzativi
Passiamo in rassegna ora i principali titoli autorizzativi, specificando le peculiarità, gli interventi coperti e i costi di massima.
La CILA
È il titolo più facile da ottenere. Sinonimo di Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata, richiede spesso una breve relazione tecnica e un’asseverazione.
È riservato agli interventi che modificano la planimetria, come:
- Abbattimento di un tramezzo;
- Costruzione di un tramezzo;
- Apertura di una finestra o di una porta;
- Ristrutturazione di un impianto con modifiche al disegno originale.
Non richiede parere dell’ente, dunque si ottiene in modalità autodichiarazione e, compresa la parcella del tecnico, impone una spesa vicina ai 1000 euro.
LA SCIA
La Segnalazione Certificata di Inizio Attività è un titolo già più impegnativo in quanto richiede una relazione tecnica approfondita, che comprenda anche calcoli strutturali.
Infatti, è riservata agli interventi che coinvolgono gli elementi strutturali, ovvero:
- L’incamiciamento dei pilastri;
- Il rifacimento delle solette;
- Il rifacimento delle fondazioni;
- Installazione del fotovoltaico (se grava in maniera considerevole sui tetti);
- L’abbattimento delle barriere architettoniche quando sono interessate scale e altri elementi di collegamento tra i piani.
Per fortuna, e al netto degli immancabili controlli ex post, nemmeno la SCIA richiedere parere dell’ente. L’iter, in fondo, consta di una autodichiarazione. Il suo costo, sempre compresa la parcella del tecnico, si pone spesso tra i 2000 e i 3000 euro.
Il Permesso di Costruire
È il titolo più pesante in assoluto. Costa parecchio, alcune migliaia di euro, e richiedere parere esplicito dell’ente.
Ciò che più conta, il suo rilascio è vincolato al meccanismo del silenzio-diniego. Se l’ente non si pronuncia, la risposta va considerata rigettata.
Ad ogni modo, è riservato agli interventi più importanti, che comportano una modifica volumetrica. Ovvero:
- Aggiunta di un piano;
- Costruzione di un balcone;
- Ampliamento dell’edificio.
In realtà, il Permesso di Costruire è riservato anche agli interventi che, a prescindere del loro grado di invasività, impongono un cambio di destinazione d’uso.
Per esempio, l’installazione di un impianto idrico nel contesto della trasformazione di un’immobile residenziale in un B&B.
I casi particolari
Vi sono però alcuni casi particolari, quando si parla di pratiche edilizie ed autorizzazioni. Il primo riguarda l’edilizia libera, ovvero quegli interventi per cui non è necessaria alcuna autorizzazione. Questi interventi in genere coinvolgono solo le finiture.
Per fortuna, sono i più richiesti (es. sostituzione del pavimento, sostituzione dei serramenti, la tinteggiatura etc.).
La seconda eccezione riguarda gli interventi che sì coinvolgono la tinteggiatura, ma che richiedono l’innalzamento di una impalcatura. In quel caso è necessario la CIL, titolo che in passato coinvolge molte opere di manutenzione e che oggi è quasi caduto in disuso. La CIL è molto semplice, in quanto si riduce spesso in una mera dichiarazione, per giunta non soggetta ad asseverazione.
Pratiche edilizie: a chi rivolgersi
Se si esclude la CIL, tutti i titoli autorizzativi richiedono il contributo di un tecnico abilitato come minimo per l’asseverazione. Di tecnici abilitati sono pieni gli albi, ma solo alcuni sono capaci di fornire un buon servizio a un prezzo conveniente.
Come individuarli? Spesso basta coniugare la raccolta di informazioni sul loro conto con il confronto dei preventivi. In tal modo, ponendo comunque al primo posto la qualità, è possibile individuare soluzioni a basso prezzo.
Il miglior modo per ottenere i preventivi è rivolgersi ai tool di confronto preventivi, come quello messo a disposizione da MestiereImpresa.it.
In questo caso, i preventivi vengono rilasciati quasi nell’immediato, sono omogenei e facili da interpretare. Inoltre, giungono da professionisti (e imprese) selezionati a monte.
Che aspetti? Chiedi ora preventivi di tecnici abilitati all’ottenimento dei titoli autorizzativi e ristruttura in modo sicuro.