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La risposta a questa domanda non è sempre semplice in quanto, soprattutto se la ristrutturazione è globale ed i lavori da svolgere tanti, non è possibile quantificare in maniera dettagliata e precisa quanto sarà la spesa da affrontare.
Ciò in quanto ogni ristrutturazione è un progetto unico per il quale dovrà essere redatto un computo metrico con l’indicazione dettagliata dei lavori da eseguire corredati dalle quantità degli stessi.
Nonostante ciò, vista la nostra esperienza, riusciamo comunque a fornirvi dei valori indicativi che rispecchiano il costo medio di una ristrutturazione a Roma o quello di una ristrutturazione bagno a Roma.
Questi valori sono il risultato di una analisi dei lavori eseguiti negli ultimi anni.
La rilevazione ha evidenziato che una ristrutturazione a Roma, considerando il rifacimento completo ed a norma di tutti gli impianti, la demolizione e ricostruzione delle tramezzature, intonaci, finiture ecc, ha un costo compreso tra i 350€/mq ed i 700 €/mq.
Da questi riferimento sono esclusi le forniture considerate a carico della committenza (rivestimenti, sanitari, pavimenti, etc.).
E’ possibile quindi, con una semplice operazione ottenere un valore verosimile per preventivare in linea di massima una ristrutturazione a Roma.
I suddetti valori, nel caso di “ristrutturazioni di pregio” con numerose rifiniture architettoniche e impianti tecnologici di una certa complessità, il costo medio si attesta tra i € 1.000 – 1.300 € al mq. Il “Costo reale” di una ristrutturazione. Le Detrazioni. La possibilità di detrarre, utilizzando gli incentivi fiscali introdotte dalle ultime norme fiscali introdotte che corrispondono a detrazioni fiscali per ristrutturazioni (50%) e/o per il risparmio energetico (65%), risulta essere una opportunità alquanto vantaggiosa per chi si accinge ad effettuare una manutenzione straordinaria di un immobile o di una unità immobiliare e porta ad un Costo Reale della stessa decisamente inferiore e che corrisponde al valore della spesa sostenuta al netto degli importi del rimborso IRPEF (che si otterranno nei successivi 10 anni) e al lordo di eventuali interessi per finanziamenti accordati.
In sintesi si può applicare la seguente formula: Costo Reale = Spesa sostenuta – Detrazioni Fiscali + Eventuali oneri finanziari (detraibili anch'essi se abitazione principale)
A questo punto, riutilizzando i valori fornite nella tabella soprastante ed applicando la formula che tiene conto dei vantaggi fiscali descritti, si ottengono i seguenti valori:
Costo Reale per una ristrutturazione edilizia al netto del beneficio fiscale, sulla spesa sostenuta, del 50% per 10 anni
(* valori attualizzati al tasso legale del 2,5%)
Essere a conoscenza del Costo Reale della ristrutturazione di un immobile a Roma è un’informazione fondamentale, oltre per chi vuole cogliere l'opportunità di ristrutturare oggi la propria abitazione, ma anche per altri soggetti interessati ad investire considerando quindi, il valore aggiunto che questo sistematico insieme di opere riesce a produrre. . Da un punto di vista economico oltre che a trattenere eventuali svalutazioni dell'immobile, la ristrutturazione prima della vendita è vantaggiosa se si ottengono le detrazioni in quanto è possibile beneficiarne anche dopo la vendita (dovrà essere specificato nell'atto notarile). Analogo ragionamento può essere fatto in relazione alla possibilità di richiedere un mutuo finalizzato alla ristrutturazione.
Da un punto di vista economico, infatti, si puo' asserire che il costo del denaro (ossia gli interessi bancari), puo' essere completamente assorbito dal vantaggio del beneficio fiscale per le detrazioni al 50% e 65%.
Riprendendo l'esempio precedente se il costo della ristrutturazione, di 96.000 euro, venisse interamente finanziato con un mutuo per ristrutturazioni a 10 anni allora gli interessi ammonterebbero a circa 25.000 euro. Ma ottenendo per intero i benefici fiscali del 50% questi ammonterebbero a 48.000 euro, un valore decisamente superiore a quello degli interessi.
Per richiedere e ottenere il bonus, chi esegue i lavori dovrà sempre conservare ogni prova di pagamento dei lavori effettuati, da bonifici, a ricevute, scontrini, ecc.
Le novità del 2016 riguardano, inoltre, da una parte, l’estensione del bonus mobili anche alle giovani coppie in affitto, dall’altra l’estensione dell’ecobonus ai condomini e alle imprese con l’aggiunta di una strumentazione di certificazione energetica che permetterebbe alle imprese di anticipare risorse e progetti per gli interventi di riqualificazione e ai condomini di pagare gli investimenti in bolletta energetica.
Se nel caso di edifici privati le opere di manutenzione ordinaria risultano escluse dall'agevolazione, nel caso di quelli condominiali sono agevolabili se realizzate sulle parti comuni.
Per esempio, interventi di tinteggiatura delle pareti o la sostituzione delle piastrelle da soli, senza cioè effettuare opere edilizie più importanti, rientrano nei lavori di manutenzione ordinaria e se eseguiti in singole abitazioni non permettono di fruire della detrazione Irpef al 50% per la ristrutturazione edilizia.
L’agevolazione, invece, vale se la manutenzione ordinaria viene eseguita ad esempio nelle guardiole, nell’appartamento del portiere oppure nella sala adibita a riunioni condominiali (tutte parti comuni) che rientrano nel beneficio del bonus.
Gli interventi soggetti all’agevolazione sono quelli di manutenzione straordinaria, ristrutturazione edilizia, restauro e risanamento conservativo.
Per quanto riguarda le modalità di pagamento, i bonifici devono recare il codice fiscale dell’amministratore del condominio o di uno qualunque dei condomini che provvede al pagamento, nonché il codice fiscale del condominio. Le detrazioni edilizia nel 2016 sono estese anche ai lavori di ristrutturazione o efficientamento energetico sui capannoni delle imprese italiane.
Si parla molto di agevolazioni e detrazioni fiscali casa, come la possibilità di portare in detrazione IRPEF le spese sostenute, ma per orientarsi è necessario capire quali sono le tipologie di lavori detraibili che si possono fare a casa a fini delle agevolazioni fiscali.
Per questo motivo, questo articolo è dedicato a capire per quali lavori spettano le detrazioni fiscali casa, così come viene riportato nella guida dell’agenzia dell’entrate.
Innanzitutto occorre sottolineare che, per beneficiare di questi sgravi fiscali, i lavori devono essere sostenuti su unità immobiliari residenziali e su edifici residenziali.
Con il decreto legge 201/2011, le agevolazioni fiscali per l’edilizia sono state rese permanenti, e quindi dal 1 gennaio 2012, si può beneficiare dei relativi sgravi fiscali per interventi in edilizia, portando in detrazione fiscale irpef le spese sostenute per determinati lavori. La normativa ad oggi in vigore, presente nella Legge di stabilità 2016 e probabilmente prorogata nel 2017, definisce come importo massimo da portare in detrazione 96.000€ per una detrazione fiscale del 50%
Nel testo unico in materia di edilizi (dpr 380/2001) all’articolo 3 vengono definite le categorie di interventi edilizi. In particolare è possibile ottenere la detrazione sia per le parti comuni degli edifici residenziali e sia per le singole unità immobiliari residenziali.
Per le parti comuni degli edifici residenziali, è previsto che si può accedere alle agevolazioni per 4 categorie di interventi descritti all’articolo 3: interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, interventi di restauro e risanamento conservativo, e interventi di ristrutturazione edilizia.
Per le singole unità immobiliari residenziali, non ci sono vincoli nelle categorie catastali, ma, a differenza delle parti comuni degli edifici residenziali, non sono previsti interventi ordinari. Quindi rimangono solo per 3 categorie di interventi: quali ristrutturazioni edilizie, manutenzione straordinaria ed interventi di restauro e risanamento conservativo.
Nel decreto legge 201/2011 il legislatore ha permesso di ottenere le agevolazioni fiscali anche per i lavori necessari alla ricostruzione o ripristino di un immobile danneggiato da eventi calamitosi, anche se questi lavori non rientrano nei casi precedenti del dpr 380/2001.
Per poter accedere alle detrazioni fiscali casa per questi immobili danneggiati da eventi calamitosi è però necessario che per quella zona sia stato dichiarato lo stato di emergenza.
E’ possibile portare in detrazione le spese sostenute per realizzare delle autorimesse o dei posti auto pertinenziali, anche se questi sono di proprietà comune.
E’ possibile usufruire dell’agevolazione fiscale per tutti gli interventi che permettono di eliminare delle barriere architettoniche. Ad esempio, lavori che hanno come oggetto ascensori o montacarichi, far costruire una rampa esterna all’edificio. In pratica, tutti quegli interventi che favoriscono la mobilità di un disabile sia esternamente che internamente all’immobile, come l’abbattimento delle barriere architettoniche nel bagno o nella cucina.
Sempre in ottica di favorire la mobilità di un disabile sia interna che esterna all’abitazione, sono previsti anche le spese di realizzazione di strumenti che, attraverso la comunicazione, la robotica e ogni altro mezzo di tecnologia avanzata, favoriscono questa mobilità.
E’ importante evidenziare che la persona disabile deve ricadere nella categoria handicap gravi come previsto nell’articolo 3, comma3, della legge 104/1992
Nelle agevolazioni per le barriere architettoniche rientrano solo le spese sostenute per la realizzazione degli interventi, non le spese per il semplice acquisto della tecnologia seppure relativa al miglioramento della comunicazione interna ed esterna (tablet, computer, …). Per queste ultime non sono previste le detrazioni fiscali casa, ma altre tipologie di agevolazioni (es detrazione irpef 19%)
Con la risoluzione 22/E del 2 aprile 2013, l’agenzia delle entrate ha chiarito che le spese sostenute per gli interventi di installazione di un impianto fotovoltaico per la produzione di energia elettrica, così come altri impianti che sfruttano le fonti di energia rinnovabile (nel nostro caso la fonte è l’energia solare), possono usufruire delle detrazioni fiscali casa.
Per poter portare in detrazione le spese di un impianto che sfrutti le fonti rinnovabili di energia, è necessario che l’impianto serva per i consumi domestici di un’abitazione.
Per proteggersi da eventuali ladri, è possibile usufruire dell’agevolazione per portare in detrazione le spese sostenute per gli interventi realizzati a casa al fine di proteggersi, ma non possiamo portare in detrazione eventuali contratti con terze parti (istituti di vigilanza o altri).
In pratica, possiamo portare in detrazione i lavori per le grate delle finestre, cancellate o recinzioni degli edifici, mettere la porta blindata, cambiare serrature, spioncini, far installare sistemi di antifurto, relativi sensori e centraline, mettere sistemi di video-sorveglianza collegati con centrali di vigilanza, installare una cassaforte nel muro e qualsiasi altro intervento rivolto a migliorare la struttura di protezione della casa.
Per le unità immobiliare che risiedono in zone sismiche ad alta pericolosità, è possibile avere una detrazione del 65% per quegli interventi che mettono in sicurezza statica l’immobile, fino al 31 dicembre 2016 a meno di eventuali proroghe.
In aggiunta alle spese dei lavori, per le misure antisismiche è possibile portare in detrazione anche le spese di redazione dei documenti che servono a attestare la sicurezza statica.
Nel caso di interventi in un centro storico, è necessarip che il progetto sia unitario, cioè fatto per tutte le unità immobiliare e non solo per una. In modo analogo se diverse unità immobiliari sono collegate strutturalmente.
Le detrazioni fiscali casa per gli interventi di misure antisismiche sono possibili sull’abitazione principale e anche sulle costruzioni adibite ad attività produttive. Per le attività produttive, si intendono quelle costruzioni dove si svolgono attività agricole, professionali, produttivi di beni e servizi, commerciali o non commerciali.
In ultimo, ma estremamente importante, l’immobile deve risiedere in una zona sismica ad alta pericolosità (zone 1 e 2) come definito con l’ordinanza del presidente del consiglio dei ministri num. 3274 del 20 marzo 2003.
Anche nel caso di attività di bonifica dall’amianto e interventi per la sicurezza domestica abbiamo la possibilità di portare in detrazione le spese. Dobbiamo fare attenzione al fatto che non è possibile usufruire dell’agevolazione per il semplice acquisto di elettrodomestici o apparecchiature dotate di sistemi di sicurezza (ad esempio l’eventuale sostituzione di un forno tradizionale con uno con sistemi di spegnimento automatici) perché in questo non è previsto un intervento sull’immobile.
Se sono necessarie delle riparazioni per mettere in sicurezza un impianto (es. Gas), queste possono usufruire delle detrazioni fiscali casa, così come è possibile portare in detrazione interventi per l’installazione di corrimano, l’installazione di sistemi di rilevamento fumi, e montare dei vetri anti-infortunio.
E’ possibile usufruire della detrazione anche per gli interventi necessari alla cablatura degli edifici e per gli interventi per il contenimento dell’inquinamento acustico dell’immobile.
In aggiunta alle spese per i vari interventi sopra elencati, è possibile portare in detrazione una serie di attività necessarie per l’esecuzione dei lavori, in particolare possiamo elencare:
Nel mondo delle ristrutturazioni edilizie, nel risparmio energetico, ed in altre agevolazioni fiscali IRPEF, si parla spesso di spese deducibili o detraibili. Vediamo cosa vuol dire e qual è la differenza tra spese detraibili e deducibili ai fini IRPEF utilizzando semplici esempi di spese per una ristrutturazione di casa o un intervento di risparmio energetico.
Prima di spiegare la differenza tra spese detraibili e deducibili, spendiamo un minuto per capire che cos’è il reddito imponibile IRPEF (Imposta sul reddito delle persone fisiche), altrimenti diventa complicata la spiegazione successiva.
IRPEF è la tassa che viene applicata sul nostro reddito lordo annuo; per le persone che hanno un solo stipendio, il reddito lordo annuo corrisponde esattamente al loro stipendio lordo annuo. La tassa IRPEF si calcola in percentuale e si basa su diversi scaglioni / fasce di reddito lordo.
Esempio: se guadagno fino a 15.000€ lordi all’anno, l’IRPEF è pari al 23%, cioè 3.450€
Detto questo, vediamo le differenze tra una spesa detraibile ed una spesa deducibile, che nel caso delle agevolazioni fiscali per le ristrutturazione edilizie è importante conoscere per valutare la convenienza di un intervento.
Una spesa detraibile viene sottratta direttamente alle imposte da pagare, quindi alle tasse finali. Il valore non può chiaramente superare la somma delle tasse da pagare, altrimenti si avrebbe un credito e questo non è consentito.
Le agevolazioni fiscali in ambito edilizia, per le ristrutturazioni, per il risparmio energetico sono il classico esempio di spesa detraibile dall’IRPEF.
Vediamo attraverso due esempi la differenza tra spese detraibili e deducibili, prendendo i valori percentuali di detrazione validi dal 2015 al 31 dicembre 2016, a meno di ulteriori proroghe:
Ipotizziamo che ho sostenuto delle spese detraibili per ristrutturare casa per un totale di 50.000€, ho un guadagno di 15.000€, e non ho altre spese detraibili o deducibili.
Quanto devo pagare di IRPEF viene calcolato sui 15.000€, quindi 3.450€ (23%)
Nel 2016 ho sostenuto 50.000€ di spese detraibili al 50% ottenendo, quindi, un totale di 25.000€ detraibili. Per la normativa in vigore, devo obbligatoriamente ripartire la somma detraibile in 10 quote fisse annuali. Quindi ottengo un beneficio per 10 anni di 2.500€ da detrarre dall’IRPEF.
La tassa annua che devo pagare è di 950€: cioè 3.450€ – 2.500€
In questo caso il beneficio annuo dei 2.500€ è totale poichè il valore è inferiore all’imposta IRPEF iniziale di 3.450€
Vediamo l’esempio dove non riesco ad ottenere l’intero beneficio fiscale della detrazione.
Ipotizziamo che abbiamo fatto degli interventi per risparmio energetico nel 2016 per un spesa totale di 80.000€ che, con la normativa in vigore dell’ecobonus, hanno una detrazione del 65% .
Il 65% di 80.000€ è pari a 52.000€ che, per la normativa in vigore, devo ripartire in 10 quote fisse annuali da 5.200€. Di conseguenza per la normativa del 2016, il valore detraibile annuale è di 5.200€.
Se il mio reddito imponibile è di 15.000€, come prima, il valore IRPEF è di 3.450€. In questo caso, non potrò usufruire dell’intero beneficio perché 5.200€ è superiore ai 3.450€ del valore IRPEF, ma usufruirò della detrazione fino a 3.450€. In pratica, la mia tassa IRPEF si azzera.
Riepilogando, 5.200€ è superiore a 3.450€: recupero l’intero IRPEF, ma non potrò usufruire dei restanti 1.750€ di detrazione (la differenza tra i 5.200€ totali e il massimo detraibile di 3.450€). Chiaramente se varia l’IRPEF, la quota annuale può cambiare.
Una spesa deducibile viene sottratta al reddito imponibile prima di calcolare le imposte.
Attualmente non sono previste spese deducibili per lavori di ristrutturazione, lavori in ambito edilizia o per il risparmio energetico, ma ricadono in questo caso ad esempio alcune spese mediche.
Capiamo cosa vuol dire spesa deducibile: se ho una spesa deducibile di 2.000€, restando nel nostro esempio di guadagno ipotizzato di 15.000€ lordi annui e ho un IRPEF del 23%, il nuovo valore da considerare come totale imponibile ai fini IRPEF è di 13.000€. Questo poiché i 2.000€ di spese deducibili vengono sottratti prima del calcolo delle tasse IRPEF.
Quindi le tasse da pagare passano da 3.450€ (valore senza le spese) al 2.990€ cioè il 23% di 13.000€.
In sostanza, i 2.000€ di spese deducibili si traducono in 460€ che pagherò in meno di tasse.
Possiamo concludere dicendo che la differenza tra spese detraibili e deducibili è molto importante in quanto una spesa detraibile è uno sconto diretto sulle tasse da pagare, mentre una spesa deducibile produce una riduzione minore che dipende dal vostro imponibile. Ed ecco perché è più conveniente una spesa detraibile a una spesa deducibile.
Con la legge di stabilità del 2016, e probabilmente anche per il 2017 ed oltre, è possibile portare in detrazione al 50% diversi lavori per ristrutturazione edilizia sulle unità immobiliari singole.
Se devi fare dei lavori di ristrutturazione edilizia, può essere utile capire se gli interventi che vuoi fare sulla tua unità immobiliare sono lavori detraibili a fini irpef o meno.
Di seguito l’elenco di alcuni interventi e lavori detraibili al 50% irpef, per ristrutturare casa, rinnovarla, o effettuare interventi di risparmio energetico ed altri ancora, come suggeriti dall’agenzia dell’entrare nel marzo 2016.
ATTENZIONE: i lavori detraibili presentati in questa guida, sono solo a titolo esemplificativo, e potrebbero subire modifiche. E’ opportuno verificare puntualmente, attraverso il sito dell’Agenzia delle Entrate, se l’intervento che si sta progettando fa parte dei lavori detraibili.
Il bonus mobili ha avuto un grande ruolo nel corso degli ultimi anni, per un settore come quello dell’arredamento che ha risentito molto della precaria situazione economica innescata dalla crisi dei mutui subprime.
Proprio per questo motivo, è stato accolto con un certo malumore quanto deciso all’interno della Legge di Stabilità, all’interno della quale non sono più previste specifiche agevolazioni per i giovani.
Sarà quindi possibile detrarre il 50% per gli acquisti di arredi o grandi elettrodomestici, ma soltanto nel caso in cui le spese siano legate a ristrutturazioni avviate dal 1° gennaio 2017 al 31 dicembre 2017.
Proprio per questo motivo, gli addetti ai lavori sono concordi nel definire il tutto come una sorta di finestra e non come una proroga vera e propria.
Viene invece confermato il tetto di spesa fissato a quota 10mila euro.
Il bonus mobili 2017 è stato inserito all’art. 16 del decreto legge n. 63 emanato il 4 giugno 2013, ed è collegato alla effettuazione di interventi di ristrutturazione edilizia.
In tale categoria possiamo considerare ad esempio il rifacimento della cucina, per il quale l’agevolazione viene accordata sia sul lavoro effettuato che sull’acquisto degli arredi fissi e degli elettrodomestici.
Attenzione, però: la detrazione al 50% per l’acquisto di mobili, arredi ed elettrodomestici viene accordata solo nel caso in cui i lavori in questione siano iniziati a partire dal 1° gennaio 2016.
Come ricordato, il limite di spesa agevolabile è fissato anche nel 2017 a quota 10mila euro, un limite entro il quale vanno considerati gli interventi effettuati nel 2016 o che siano iniziati nel 2016 e proseguano nell’anno appena iniziato, da cui vanno però tolte le spese sostenute nel corso del 2016 per le quali sia già stata accordata fruito la detrazione.
Va ricordato come il bonus mobili, come del resto tutte le detrazioni per i lavori di ristrutturazione edilizia, vada suddiviso in dieci rate di analogo importo, che saranno detratte dalla dichiarazione dei redditi negli anni successivi a quello di imposta, escludendo in tal modo chi non paga questa imposta.
Inoltre, possono usufruirne i titolari di società i cui redditi siano assoggettati ad IRES (Imposta sul reddito delle società).
Nel caso quindi di acquisti pari a 9mila euro, la detrazione andrà calcolata sulla metà dell’importo, ovvero 4500 euro, da dividere in dieci rate annuali da 450.
Va peraltro ricordato che per poter avere diritto alla detrazione, occorre provvedere al pagamento dei mobili o degli arredi tramite bonifico bancario o postale, recante sulla causale i dati fiscali dell’acquirente e della ditta che effettua i lavori collegati al bonus.
I contribuenti interessati a fruire del Bonus Mobili 2017 devono dimostrare che l’acquisto degli arredi è connesso all’esecuzione di lavori di ristrutturazione, per cui è necessario possedere specifica documentazione di spesa e interventi effettuati nell’abitazione ed eseguire i pagamenti in modo da garantirne la tracciabilità.
La fruizione del Bonus necessita quindi della dimostrazione che i lavori di ristrutturazione edilizia siano stati realmente eseguiti nell’immobile, per cui il contribuente deve produrre la seguente documentazione:
1) domanda di accatastamento ove l’immobile non sia stato ancora censito;
2) copia dei pagamenti di ICI e IMU, della delibera dell’assemblea che ha approvato l’esecuzione del lavori, della dichiarazione di consenso del possessore dell’immobile all’esecuzione dei lavori e della dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà;
3) comunicazione alla ASL che deve essere spedita per mezzo di Raccomandata A/r recante indicazione dei dati del committente, tipologia dell’intervento, dati dell’impresa esecutrice dei lavori e data di inizio lavori.
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